Almaniyada əmlak saxlamaq neçəyədir? - MƏBLƏĞLƏR, ŞƏRTLƏR

Almaniya Avropanın ən sürətlə inkişaf edən daşınmaz əmlak bazarlarından biri sayılır.Seyyah.az xəbər verir ki, həm miqrantların axını, həm də ölkənin özündəki iqtisadi inkişaf bu ölkədə əmlaka marağı qat-qat artırır.

Amma əmlakı almaq işin bir tərəfidir – onu saxlamaq da lazımdır. Bura vergilər, sığorta, kommunal və sair ödənişlər aiddir.
 
Əmlak sahibləri üçün vergi
 
Almaniyada əmlak sahibləri torpaq vergisi ödəməlidirlər. Bu verginin məbləğini maliyyə müfəttişliyi torpağın qiymətinə əsasən hesablayır və rübdə bir dəfə ödənilir. Verginin məbləği təkcə torpağın ölçülərindən deyil, həm də yerləşməsindən asılıdır: torpağın yeri nə qədər yaxşı olsa, qiyməti və vergisi də o qədər yüksək olacaq. Orta səviyyəli yerdə 1-2 otaqlı mənzil üçün torpaq vergisinin məbləği ildə 70-150 avro arasında dəyişir.
Torpaq vergisini ödəmək çətin deyil, bunu vergi idarəsinə getməklə, sadəcə bank köçürməsi ilə, ya da xüsusi yaradılmış Elster portalında qeydiyyatdan keçməklə onlayn ödəmək olar.
 
Evin saxlanması haqqı
 
Mənzil sahibləri Wohngeld və ya Hausgeld adlanan mənzil-kommunal haqqı ödəyirlər. Bura kommunal xidmətlər (istilik, soyuq və isti su, zibilin daşınması və sair.), evin idarəetmə xərci, eləcə də, hər ay evin kommunal kassasına (Instandhaltungsrücklage) ödənilən məbləğlər daxildir. Kommunal kassaya toplanan pullar sonradan evin və ictimai istifadədə olan yerlərin təmiri üçün istifadə edilir.
Evin idarəetmə xərci ayda 10-20 avrodur. Kommunal kassaya ödənişlər isə adətən mənzil sahiblərinin ümumi yığıncağında müəyyən edilir. Xüsusi xərclər ortaya çıxmazsa, hər ay kassaya orta hesabla 15-30 avro ödəniş edilir.
 
Qaz və su təchizatı
 
Almaniyada mənzillər əksər hallarda qazla qızdırılır – qazın qiyməti isə bir kubmetr üçün 3-4 avrodur. Nəticədə mənzilin hər kvadratmetrinin qızdırılması orta hesbala 1 avroya başa gəlir.
Almaniyada suyun bir kubmetrinin qiyməti 0,30 - 0,50 avrodur.
 
Elektrik enerjisi
 
Almaniyada elektrik enerjisinin pulu əlavə olaraq ödənilir və kommunal xidmətlərə aid edilmir. Ölkədə çoxsaylı enerji təminatı şirkətləri var və əmlak sahibi enerjini hansı şirkətdən alacağını özü seçir. Elektrik enerjisinin qiyməti şirkətdən  və seçilmiş tarifdən asılıdır və orta hesabla hər kilovatt saat üçün 20 sent təşkil edir.
 
İnternet, TV, telefon
 
Almaniyada ən ucuz internet-provayder (ADSL) xidməti ayda 9,95 avroya başa gəlir. Mənzilə telefon çəkdirmək 60 avro, aylıq abunə haqqı isə 15-40 avrodur. Telefonla danışıq qiyməti – bir dəqiqə üçün 1,6 sentdən bir neçə avro arasında dəyişir.
Hazırda ölkə vətəndaşlarının əksəriyyəti limitsiz mobil danışıqları və interneti nəzərdə tutan paketlərdən istifadə edirlər. Belə paketlərin qiyməti ayda 8-20 avro arasındadır. Radio ayda 5,52 avroya, radio+interneti nəzərdə tutan aylıq paket isə 17 avroya başa gəlir.  Bundan başqa, Almaniyada hər bir şəxs və ya ailə radio-televiziya vergisi ödəməlidir - GEZ Beitrag və ya Rundfunkbeitrag. Ayda 17,50 avro.
 
Əmlakın sığortası
 
Almaniyada əmlakın sığortası yalnız o halda icbaridir ki, ev ipoteka ilə alınsın və ya alınan əmlak kommersiya obyekti olsun. Sığorta haqqı əmlakın növündən və sığorta ödənişindən asılı olaraq dəyişir.
 
Vergi və kommunal xidmətlərin ödənilməsi
 
Konkret misal – Berlində, Şpandau rayonunda sahəsi 52 kvm olan mənzil üçün
 
•         Torpaq vergisi – ildə 250 avro
•         Evin idarə edilməsi xərci – ayda 20 avro, ildə 240 avro
•         Evin kassasına ödənişlər – ayda 30 ayro, ildə 360 avro
•         Elektrik enerjisi – ayda 35 avro, ildə 420 avro
•         Qaz (mənzil qazla qızdırılır) – ayda 40 avro, ildə 480 avro
•         Su təchizatı- ildə 130 avro
•         Telefon + internet – ayda 25-55 avro, ildə 300-660 avro
•         İllik yekun xərclər- 2180-2540 avro
 
Əmlakı icarəyə vermək

Almaniya – «icarəçilər ölkəsidir». Statistikaya görə, almanların təqribən 56%-i icarəyə götürülmüş mənzillərdə yaşayırlar. Berlində isə belələri 80%-dir. Amma bu rəqəm hər il azalma istiqamətində dəyişir.
 
İcarəyə tələbat və gəlirlilik

Almaniyada az-çox normal yerdə yerləşən və yaşayış üçün yararlı olan istənilən əmlakı icarəyə vermək olar. İcarədən illik gəlir əmlakın dəyərinin 3-10%-i arasında dəyişir. Bu, obyektin yeri, keyfiyyəti, əmlakın qiyməti və başqa faktorlardan asılıdır. Ölkəyə xaricilərin axması səbəbindən icarə əmlaka maraq kəskin artıb. Ona görə də evi və ya mənzili icarəyə verməklə həm onun saxlanması xərclərini çıxarmaq, həm də əlavə gəlir əldə etmək olar.

Amma əmlakı istədiyin qiymətə icarəyə vermək də mümkün deyil. Əgər əmlak sahibi onu bazardakı səviyyədən 20% artıq qiymətə icarəyə verirsə, onu cərimələyirlər. Berlində isə bu göstərici 10%-dir.
 
Kirayə haqlarının qiyməti

Kirayə haqlarının məbləği əmlakın hansı şəhər və ya regionda yerləşməsindən asılıdır. Almaniyanın şərqində qiymətlər qərbi ilə müqayisədə daha aşağıdır. Məsələn, ölkənin paytaxtı olan Berlində mənzilin 1 kvadratmetrinin aylıq kirayəsi 12-14 avroya başa gəldiyi halda, ölkənin qərbindəki böyük şəhərlərdə – Münhen və Ştutqartda qiymətlər ayda 17-20 avroya çatır.

Başqa sözlə, sahəsi 70-80 kvadratmetr olan mənzilin aylıq kirayə haqqı Berlində 850-970 avro, Münhendə isə 1400-1600 avroya başa gələcək. Dəqiq məbləğ mənzilin quruluşu, məntəbəsi, eyvanın olub-olmaması və binanın ümumi vəziyyətindən asılıdır.

Özü də bu qiymət, necə deyərlər «soyuq kirayə» üçün nəzərdə tutulub, yəni bura müştərinin ayrıca ödədiyi kommunal haqlar daxil deyil, onlara görə isə aylıq ödəniş isə hər kvadratmetr üçün təxminən 3 avro təşkil edir.
 
Kirayəçi tapılması və maklerin xidmət haqqı

Əmlak sahibləri müştəriləri özləri tapa və ya bunu agentlərin (maklerlərin) vasitəsilə edə bilərlər. Almaniyada 2015-ci ildən Bestellerprinzip ("sifarişçi prinsipi") qanunu qüvvədədir. Bu qanuna görə, evlərin kirayəsi zamanı maklerin xidmət haqqını ona sifariş verən tərəf ödəyir. Yəni əgər evin sahibi maklerə onun üçün müştari tapmağı sifariş edirsə, bu zaman xidmət haqqını evin sahibi ödəyir. Əgər maklerə müraciət edən tərəf müştəri olubsa, xidmət haqqını icarəçi ödəyir.
 
Ev sahibi və kirayəçinin hüquqları

Almaniyada ev sahibləri və kirayəçinin hüquq və vəzifələri ikitərəfli müqavilə ilə tənzimlənir. Bir qayda olaraq kirayəçi kirayə haqqından əlavə kommunal xidmətlər, telefon və elektrin enerjisi haqqını da ödəyir. Kirayə müqavilələri qeyri-müəyyən müddətə bağlanır və kirayəçi evdə ona lazım olan qədər və ya ev sahibi onu çıxarana qədər yaşayır. Qanuna görə, kirayəçi evdən çıxacağı barədə ev sahibini azı 3 ay əvvəlcədən yazılı şəkildə xəbərdar etməli və müddətin sonuna qədər icarə haqqını səliqə ilə ödəməlidir.

Əmlakın sahibinin də kirayəçini vaxtından əvvəl çıxarmaq hüququ var. Bu o zaman mümkündür ki, kirayəçi evdə qalmaq qaydalarını davamlı olaraq pozsun və iki aylıq kirayə haqqından artıq məbləğdə borcu yaransın. Əgər evin sahibi evi özünün və ya qohumlarının yaşaması üçün boşaltmaq istəyirsə, icarə müqaviləsini qanunda nəzərdə tutulan kimi dayandıra bilər. Qanuna görə, evdə 5 ilə qədər yaşayan kirayəçilərə evdən çıxmaq üçün 3 ay, evdə 5-8 il yaşayanlara 6 ay, evdə 8 ildən artıq yaşayanlara isə 9 ay vaxt vermək lazımdır.

Qanuna görə, icarəçilərin başqa səbəblə evdən çıxarılması qadağandır. Beləliklə, kirayəçini yeni kirayəçinin gəlməsi üçün və ya sadəcə ev sahibinin arzusuna görə evdən çıxarılması mümkün deyil. Belə hallarda kirayəçi məhkəməyə müraciət etsə, məhkəmə onun tərəfini tutacaq.

Ev sahibi kirayə haqqını da istədiyi vaxt və istədiyi qədər artıra bilməz. Qanuna görə, kirayə haqqını iri şəhərlərdə hər 3 ildə 15%, yəni ildə 5%, digər şəhərlərdə isə 3 ildə 20% artırmaq olar.
 
İdarəedici şirkətlər

Almaniyadakı əmlakı ölkəyə gəlmədən də, məsafədən kirayəyə vermək olar. Bunun üçün idarəedici şirkətlərin xidmətlərindən istifadə etmək lazımdır. Bu şirkətlər kirayəçi axtarıb tapır və evə nəzarət edir. İdarəçi şirkətlərin xidmətləri ayda 20-30 avroya başa gəlir. Əlavə olaraq ayda 7-8  avro da xüsusi hesablaşma hesabının aparılmasına görə ödənilir. Bütün hesablaşmalar məhz bu hesab vasitəsilə aparılır.

Digər xidmətlərin – firma nümayəndəsinin əmlakın yerləşdiyi yerə gəlib-getməsi, vəkilin və vergi məsləhətçisinin xidmətinin haqqı isə əlavə ödənilir. Bir qayda olaraq idarəçi şirkət hər 3 aydan bir evin sahibinə hesaba pul daxil olması haqqında bildiriş göndərir. Bütün ödənişlər və hesablaşmalar bank köçürmələri hesabına baş verir.
 
Əmlakın satışı

Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarında artıq bir neçə ildir ki, yüksəliş müşahidə edilir, hansı ki, hətta Mərkəzi Bankı da narahat etməyə başlayıb. Belə ki, hər il ölkədə əmlakın qiymətinin 5-15% artımı baş verir. Əmlaka tələbat kiçik kredit dərəcələri və mənzillərin qıtlığı səbəbindən artır, bununla yanaşı, qiymətlər də yüksəlir.
 
Əmlakın satışında vergilər

Almaniyada aldığın əmlakı 10 ildən tez satırsansa, spekulyativ (Spekulationssteuer) vergi ödəmək lazımdır. Belə ki, əmlakın satışından gələn vəsait də ev sahibinin gəliri hesab edilir və ilin sonunda onun bütün digər gəlirləri kimi vergiyə cəlb edilir. Gəlir vergisinin dərəcəsi isə orta hesabla 30%-dir. Ev alındıqdan 10 ildən artıq müddət sonra satılanda isə vergiyə cəlb edilmir. Bundan başqa, ev yalnız ev sahibinin şəxsi ehtiyacları üçün istifadə edildikdə (yəni kirayəçi olmadıqda) onu 10 ildən də tez satmaq olar – vergi ödənilməyəcək.
 
Satış zamanı başqa xərclər

Əmlakın satışı zamanı agentin xidmət haqqını həm alıcı, həm də satıcı ödəyə bilər. Əgər satılan əmlaka tələbat çox böyükdürsə pulu alıcı, digər halda isə satıcı ödəyir. Ödənişin məbləği əmlakın dəyərinin 3%+ƏDV qədərdir.

Mənbə: FED